Lo más importante que debe tenerse en cuenta si se recibe una orden de demolición es que el destinatario debe reaccionar y enfrentarse a sus consecuencias, tanto desde un punto de vista técnico-constructivo, como desde un punto de vista jurídico.
Son muchos los casos que han llegado a nuestro despacho de clientes que, ante la recepción de una orden de demolición, consultaron primero con los funcionarios municipales, quienes les aconsejaron, en no pocas ocasiones, que lo dejaran pasar, que puede prescribir, que no se preocupen, o que no merece la pena recurrir. Los ciudadanos, normalmente, confían en estos consejos, pero deben saber que, no siempre, pero sí en muchas ocasiones, estas indicaciones pueden estar sesgadas por la preferencia de los servicios municipales hacia que el destinatario de la orden no la recurra ni discuta, porque implica menos trabajo para ellos, pero las consecuencias para el administrado pueden ser graves. Obviamente, esto no se produce en todos los casos, pero cuando sucede, la consecuencia es un procedimiento judicial complejo y costoso.
Por lo tanto, lo último que debe hacerse es ignorar la orden o esperar que desaparezca ella sola, hay que coger el toro por los cuernos y enfrentarse a ella para discutir, en su caso, su legalidad, o bien encontrar la forma de cumplirla de la manera menos costosa posible.
¿Qué es exactamente una orden de demolición?
Una orden de demolición es un acto administrativo de carácter ejecutivo que pueden dictar los Ayuntamientos, después de seguir un procedimiento de disciplina urbanística en el que siempre se debe dar al interesado la oportunidad de legalizar la construcción. En este acto se ordena al propietario de una construcción (puede ser una edificación de nueva planta, una reforma, un cerramiento, etc.), que lo reponga a la situación anterior a la obra ejecutada.
La orden puede ser una orden simple de demolición (demuela Vd. lo construido) o puede incluir también un orden de ejecución, que implicaría reponer elementos constructivos eliminados y que deben reconstruirse.
Las órdenes de demolición las pueden dictar los ayuntamientos en dos tipos de casos: Cuando se han ejecutado obras que necesitan de licencia o declaración responsable sin haber presentado la solicitud administrativa correspondiente, o cuando, habiendo obtenido licencia o presentado la declaración responsable, las obras que después se han ejecutado contradicen lo comunicado a la Administración o van más allá de lo previsto.
La orden de demolición es el acto que finaliza el procedimiento de disciplina urbanística. Esto quiere decir que, antes de dictarla, el Ayuntamiento correspondiente debe, no solamente haber dado audiencia al propietario de la construcción, sino, sobre todo y, además, darle la oportunidad de legalizarla, es decir, de pedir una licencia o declaración responsable que dé cobertura a las obras, para poder comprobar que no contradicen el planeamiento urbanístico.
¿Qué consecuencias tiene la orden de demolición?
Una vez notificada una orden de demolición, tiene carácter ejecutivo (siempre claro, que no se recurra y se suspenda su ejecutividad). Esto quiere decir que las consecuencias son, no solamente que el destinatario deba cumplirla, sino que el Ayuntamiento puede hacerla cumplir encargando a un tercero la demolición y embargando al destinatario de la orden el importe necesario para llevarla a cabo, siempre que la ejecución no esté suspendida o haya llegado a prescribir. Esto se llama ejecución subsidiaria. Incluso si la obra debe hacerse dentro de un domicilio, el Ayuntamiento puede pedir autorización al Juzgado de lo Contencioso-Administrativo para poder entrar en el domicilio y ejecutar la obra de demolición. La forma de evitar la ejecución es la de recurrir y pedir la suspensión de su ejecución.
¿Cómo reaccionar ante una orden de demolición?
Lógicamente, no hay una respuesta única a esta pregunta. Todo depende de las circunstancias del caso, y, lógicamente, lo que debe hacer el destinatario de la orden es analizar si tiene alguna posibilidad para recurrir. Lo primero que debe comprobarse es que, antes de recibir esta orden, se haya recibido con anterioridad el requerimiento de legalización por dos meses que comentábamos más arriba. Sin este previo requerimiento de legalización, la orden es ilegal y debe recurrirse.
En segundo lugar, debe comprobarse si el Ayuntamiento ha iniciado el procedimiento de disciplina urbanística (con el requerimiento de legalización indicado) sin que haya llegado a prescribir el plazo máximo legal que tiene para ello. Con carácter general, este plazo es de cuatro años desde la total terminación de las obras, pero hay una tendencia legislativa a ampliarlo. En Cataluña y Andalucía se amplió ya a seis años, y en la Comunidad de Madrid hay un proyecto de Ley (no aprobado a día de hoy) que prevé también la ampliación de este plazo.
En tercer lugar, debe comprobarse que el procedimiento de disciplina urbanística no haya caducado. El Ayuntamiento tiene un plazo máximo desde que dicta un requerimiento de legalización hasta que notifica la orden de demolición. Este plazo varía según las CCAA. En Madrid, por ejemplo, es de diez meses. Si transcurren esos diez meses, el procedimiento debe declararse caducado y la orden de demolición que se notifique fuera de plazo es recurrible.
En cuarto lugar, debe comprobarse que la orden no se haya dictado a pesar de existir una petición de licencia en curso o una declaración responsable presentada. Este es un supuesto que se da en no pocas ocasiones, sobre todo en Ayuntamientos grandes, como el de Madrid, en el que la tramitación de las licencias y la de los procedimientos de disciplina urbanística dependen de dos servicios diferentes.
Al margen de las anteriores cuestiones procedimentales, entramos ya en el terreno de las cuestiones técnico-constructivas y, para analizar la viabilidad de un recurso, es conveniente consultar en todo caso a un abogado y/o un arquitecto. Asimismo, si no hay posibilidad alguna de recurso, conviene definir con un arquitecto la mejor forma de dar cumplimiento a la orden, sin que para ello sea necesario pedir licencia, ya que la propia orden hace la función de licencia. Debe tenerse en cuenta que, normalmente, la ejecución subsidiaria encargada por el Ayuntamiento es más cara que la ejecución encargada por el interesado.
¿Cuándo se puede recurrir una orden de demolición?
Hay dos formas de recurrir una orden de demolición. La primera es directamente ante la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, para lo cual el plazo es de dos meses desde la notificación de la orden. La segunda es la de intentar antes un recurso potestativo de reposición ante el propio Ayuntamiento dentro del plazo de un mes desde la recepción de la orden. Nosotros aconsejamos el recurso de reposición previo (potestativo quiere decir que es opcional para interesado), cuando se dan circunstancias claras que hacen ilegal la orden (por ejemplo, hay una licencia solicitada sobre la que no se ha resuelto).
Se escoja la vía que se escoja, es fundamental saber que, con el recurso que se presente, hay que pedir medidas cautelares para que se suspenda la ejecución de la orden mientras se decide el recurso. Estas medidas se conceden por los Juzgados en relación con numerosas órdenes de demolición, ya que su ejecución antes de que se decida el recurso puede dejar sin ningún efecto la Sentencia que llegue a dictarse, si es estimatoria.
¿Cuándo prescribe una orden de demolición?
En este punto hay varios plazos a tener en cuenta. El primero es el plazo que tiene el Ayuntamiento para iniciar el procedimiento de disciplina urbanística con el requerimiento de legalización, que es un plazo de cuatro años (excepto allí donde se ha ampliado a seis como antes hemos dicho), desde la total terminación de las obras. Si las obras son visibles desde la vía pública o están inscritas en el Registro de la Propiedad, el plazo para prescribir se inicia sin problemas desde su terminación. En otros casos, hay que acreditar que el Ayuntamiento podía conocer de su existencia para que el plazo empiece a correr.
El segundo plazo que hay que tener en cuenta es el que tiene el Ayuntamiento, después de dictar la orden de demolición, para ejecutarla. Este plazo es de cinco años desde que la orden es firme. Probablemente hayan oído hablar de un plazo de quince años para que este plazo llegue a prescribir, pero se redujo a cinco en 2015 mediante una reforma del Código Civil. Pasado este plazo, aunque haya una orden en vigor, ya no se puede ejecutar, pero es raro que llegue a transcurrir completamente sin que el Ayuntamiento no haya al menos iniciado el procedimiento de ejecución.