URBANISMO

El urbanismo es una disciplina compleja, punto de encuentro del Derecho, la ingeniería y la arquitectura, que pretende disciplinar el proceso de transformación del suelo para creación de nuevos espacios urbanos, y también regular el uso del suelo antes y después de esa transformación, cuando es suelo rural y cuando ya se ha transformado en suelo urbano.

La legislación urbanística en España ha sufrido cambios gigantescos desde la primera Ley del Suelo de 1956, y, sin embargo, sigue utilizando determinadas categorías o conceptos básicos alrededor de los cuales se orienta:

  • Es fundamental la distinción en tres áreas de actividad urbanística: el planeamiento, la ejecución del planeamiento (transformación del suelo) y la disciplina urbanística (control de legalidad de la actuación de particulares).
  • La clave de bóveda de todo el sistema son los planes urbanísticos: planes generales, parciales o especiales que pretenden ordenar tanto el uso del suelo como su transformación. Se han ido haciendo con el paso del tiempo cada vez más complejos. Operan como disposiciones generales, normas de rango reglamentario, aunque realmente solamente una parte de ellos tienen esa función.

Planeamiento Urbanístico

El planeamiento consiste en esencia, y simplificado mucho, en dividir el suelo en diferentes zonas (áreas, sectores, polígonos) a los que se les aplica un régimen jurídico diferente: a un lado de la línea se pueden edificar viviendas y al otro no. A un lado se pueden levantar ocho plantas, y al otro solamente tres. La elaboración del planeamiento urbanístico compete a los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, y se encuentra intensamente regulada.

No solamente por la legislación urbanística, que marca objetivos, estándares de calidad de vida mínimos, cesiones públicas de suelo, etc., sino además por la legislación sectorial, especialmente la medioambiental, que obliga a respetar zonas protegidas, servidumbres, y otras limitaciones.

Hemos asesorado tanto a Ayuntamientos como a particulares en los procesos de elaboración de Planeamiento Urbanístico. Las cuestiones jurídicas que se plantean son tremendamente complejas:

  • ¿Qué usos se pueden implantar en una zona de protección de un parque regional?
  • ¿Es viable económicamente un Sector de nuevas viviendas en el que hay una planta industrial que se tiene que expropiar?
  • ¿Se puede reordenar un casco histórico mediante un Plan Parcial?

Hay cientos de cuestiones jurídicas que se plantean durante la elaboración del planeamiento y que requieren de un asesoramiento concienzudo y especializado. Nuestra experiencia y conocimientos nos permiten ocuparnos de todas las cuestiones jurídicas que se plantean durante la elaboración y tramitación del planeamiento.

CONSÚLTENOS SU CASO

Nos pondremos en contacto con usted sin compromiso.

Ejecución del planeamiento

La creación de nuevos espacios urbanos implica una doble transformación del suelo. Por un lado una transformación física, visible, de modo que los terrenos rurales pasan a estar urbanizados merced a las obras de urbanización, y luego de edificación; y, por otro lado, una transformación jurídica, porque las parcelas rústicas de origen tienen que soportar una nueva distribución de la propiedad que sea acorde con las nuevas manzanas que se crean, con las cesiones de suelo público que se deben efectuar y que respete además el principio fundamental de reparto equitativo de beneficios y cargas, de modo que ningún propietario afectado por la transformación salga perjudicado porque su suelo se encuentra en una ubicación donde se va a instalar un parque o porque le toque suelo comercial en lugar de residencial.

La transformación urbanística en España se suele realizar por vía privada, aunque controlada por los Ayuntamientos, a través de unas entidades mixtas público-privadas que se llaman Juntas de Compensación. Hemos asesorado tanto a Juntas como a propietarios particulares en los proceso de transformación, para depurar las titularidades, afinar los criterios de reparto, resolver conflictos y expropiaciones con los propietarios que no se incorporan, ocuparnos de litigios con empresas consultoras y constructoras, etc. En esta materia es fundamental que los abogados estén muy familiarizados con la terminología y la documentación específicas de la obra civil.

Disciplina urbanística

Los Ayuntamientos controlan que los edificios se ajusten en sus dimensiones, alturas, distancias, etc. a sus normas urbanísticas. También que estén en un adecuado estado de conservación. Para estos fines, tiene capacidades administrativas muy intensas en relación con la propiedad privada: pueden emitir requerimientos de legalización, órdenes de demolición y órdenes de ejecución para el cumplimiento de las normas. También pueden sancionar a promotores y propietarios por exceder los parámetros urbanísticos obligatorios (edificabilidad, alturas, retranqueos, etc.).

Por otra parte, los Ayuntamientos hacen un control previo del cumplimiento de la legalidad urbanística mediante las licencias, de obras y actividad, que se conceden o deniegan sobre la base de proyectos presentados por los promotores de la edificación o la actividad. Las licencias son un instrumento administrativo muy especial, regido por unas reglas precisas y complejas en cuanto a su contenido, su alcance, el procedimiento para concederlas o denegarlas y el sentido del silencio administrativo.

En esta materia rige una especialidad que se llama “acción pública”, que permita a cualquier, con independencia de tenga interés o no en el asunto, perseguir ante la Administración y ante los Tribunales el cumplimiento de la legalidad y el planeamiento urbanístico.

Tenemos una amplia y dilatada experiencia en esta materia. Hemos recurrido denegaciones de licencias de obras, licencias concedidas, de obra y actividad, impugnado órdenes de ejecución, órdenes de demolición, con suspensión cautelar, nos hemos ocupado de problemas de responsabilidad de los nuevos propietarios en relación con el deber de conservación, hemos recurrido sanciones, y hemos defendido a ciudadanos que han ejercitado la acción pública para el control de la legalidad urbanística.

Hemos asesorado también a particulares y promotores para obtener la legalización de edificios con problemas de cumplimiento del planeamiento. Conocemos la Ley, sabemos localizar, leer e interpretar el planeamiento y conocemos la terminología constructiva de la materia. No se puede defender un asunto de disciplina urbanística sin saber la diferencia entre edificabilidad y aprovechamiento, o la que existe entre altura de cornisa y altura de coronación, o la distinción entre un edificio en fuera de ordenación absoluta y fuera de ordenación relativa.

DESPACHO DE ABOGADOS EN MADRID

Dirección: Calle de O'Donnell, 10 - 4º Dcha.

Teléfono: 91 429 08 46

Email: info@legalayl.com

Horario:

  • Lunes a jueves 9:30 - 14:00 h ; 15:30 - 19:30 h.
  • Viernes 9:30 - 14:00 h.