Pasada la oleada normativa del Gobierno para el estado de alarma (Reales Decretos-Leyes 8, 9, 10 y 11 del 2020), no se ha previsto especialidad alguna para los arrendamientos de locales de negocio.
Sin embargo, los locales y las oficinas están cerrados, los clientes no acuden, la facturación se desploma, y las rentas van venciendo. Con el vencimiento de las rentas de 5 de abril, muchos inquilinos de locales y oficinas y muchos propietarios se preguntan qué va a pasar este mes, y muy posiblemente el que viene.
La cuestión se viene discutiendo en diversos foros jurídicos desde la perspectiva de las normas generales de la LAU y del Código Civil. Aunque en estos contratos, para uso distinto del de vivienda, prima la regulación del contrato sobre la de las disposiciones legales, me atrevo a decir que ningún contrato ha regulado qué pasa en caso de pandemia.
Así, se ha planteado la posibilidad de aplicar la excepción de fuerza mayor del art. 1.105 del C.Civ. y la cláusula rebus sic stantibus (omnis conventio intelligetur). La primera excepción señala que no hay responsabilidad por incumplimiento contractual en los casos de fuerza mayor, y la segunda permite sostener que los contratos han de cumplirse excepto en casos de alteración imprevista y extraordinaria de las circunstancias existentes en el momento de celebrarse el contrato, que provoque “una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio entre dichas prestaciones”.
Las consecuencias jurídicas de la aplicación de una y otra solución no son exactamente coincidentes.
En el caso de la excepción de fuerza mayor, el art. 1.105 del C.Civ. excluye la responsabilidad del contratante que no cumple por este motivo, lo que, a su vez, permite sostener, en el caso de los arrendamientos, que el impago de la renta no genera un incumplimiento del contrato que dé a la otra parte el derecho de resolverlo. Debe tenerse en cuenta que el desahucio por falta de pago equivale a la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de pago, como resulta del art. 1.569.2º del C.Civ.
Por su parte, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus conduce también a la inexistencia de incumplimiento resolutorio, pero va algo más allá, al promover la modificación del vínculo contractual para adaptarla a las nuevas circunstancias. Es interesante destacar que el Código Civil contiene una especificación de esta institución general para los arrendamientos rústicos en su art. 1.575:
“El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos proveniente de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.
Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.”
Evidentemente, las oficinas y los locales de negocio no son tierras arrendadas, pero la analogía es palpable.
Esto no quiere decir que las dos excepciones comentadas sean aplicables a cualquier arrendatario de cualquier local u oficina. Para que se puedan aplicar, éste debe acreditar, mediante las cifras de su facturación mensual, que se ha visto imposibilitado, temporalmente, de atender a los pagos del arrendamiento por una importante caída de su cifra de negocios y por tener otras obligaciones que abonar, como salarios, cotizaciones a la seguridad social o impuestos.
En contra de lo que se ha manifestado en algunos foros, ambas excepciones son perfectamente alegables en un eventual juicio de desahucio por un arrendatario a quien se le quiere resolver el contrato por impago de la renta, pues presupuesto de la acción de desahucio es la facultad del arrendador de poner fin al vínculo contractual mediante su resolución, y tanto la fuerza mayor como la cláusula rebus sic stantibus son excepciones a esta posibilidad. Siempre, naturalmente, que se den las circunstancias de hecho antes indicadas para ponerlas en marcha.
Ahora bien, estas excepciones son por su propia naturaleza, temporales. Si se dan ahora, dejarán de darse en un futuro. Esto quiere decir que la solución jurídica más aconsejable a la situación no es ni una condonación del pago de rentas ni tampoco una modificación de la renta (esta no es aconsejable, ya que destruye la certeza sobre el importe de la renta, que es esencial para la vida del arrendamiento, art. 1.544 del C.Civ.). La solución a nuestro juicio más viable es el aplazamiento de pago, hasta que las circunstancias temporales que impiden cumplir ahora con la obligación de pago de la renta, desaparezcan. Ahora bien, en realidad la mejor solución es siempre la que las partes pacten de mutuo acuerdo.
Dicho todo lo anterior, y desde un plano ya más procesal, lo cierto es que la suspensión de actuaciones judiciales, incluida la presentación de escritos, así como la suspensión de los plazos civiles, implican que un arrendador que quiera iniciar los trámites del desahucio, ya sean judiciales (demanda), o extrajudiciales (requerimiento previo de pago), los tiene actualmente bloqueados. La demanda porque no se puede presentar, y el requerimiento extrajudicial porque, aunque se puede remitir, el arrendatario tiene 30 días para contestarlo que no empezarían a computar hasta el levantamiento del estado de alarma. Y cuando se levante se espera una dilación en la tramitación judicial de los asuntos muy superior a la existente hoy.
En estas circunstancias, parece claro que arrendadores y arrendatarios se ven avocados a negociar, y además a hacerlo de buena fe.
Guillermo Aguillaume Gandasegui