La Ley 4/2013 y la oponibilidad frente a terceros de los contratos de arrendamiento.
Después de un primer estudio de la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, publicada en el BOE del 5-6-2013, mi conclusión es que los cambios respecto del régimen anterior son muy pocos, y uno de ellos en concretos es muy discutible.
Las modificaciones legales más conocidas se centran en la flexibilización del régimen de los arrendamientos, tratando todas ellas de reducir el riesgo que las partes asumen al concertar el contrato. Se trata de:
– La reducción del plazo mínimo de duración del contrato por voluntad del arrendatario desde cinco a tres años (un plazo más adecuado para que el arrendador se atreva a tomar decisiones a medio plazo).
– El derecho del arrendatario de desistir del contrato a partir de los seis meses de duración (sin perjuicio de la posible penalización pactada para este caso, que la Ley limita a una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato que quedase pendiente, igual que la norma anterior).
– La posibilidad del arrendador de recuperar la vivienda por necesitarlo para sí o su familia a partir del primer año de duración, posibilidad que con el anterior texto legal requería haberlo previsto expresamente en el contrato, lo que resultaba algo contradictorio (prever lo que debería ser un imprevisto).
– La actualización de la renta conforme a índices diferentes del IPC si así lo pactan las partes (una opción puede ser el euribor, por ejemplo).
– La creación de un registro de inquilinos condenados por impago de rentas, que debe regularse mediante Real-Decreto, medida que puede contribuir a la tranquilidad ?relativa- de algunos arrendadores.
Todas estas medidas son de flexibilización y responden a la orientación indicada en la exposición de motivos. Sin embargo, en el plano procesal, se modifican hasta siete artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo contenido queda prácticamente igual al existente desde las anteriores reformas arrendaticias de 2009 y 2011. Se retocan algunos detalles casi de estilo, pero el contenido normativo es el mismo. No aportan nada nuevo.
Junto a todo ello, una buena parte del nuevo texto legal de la LAU se dedica a modificar la eficacia frente a terceros de los contratos de arrendamiento de vivienda. Con el régimen vigente desde 1994, los contratos de arrendamiento de viviendas debían ser respetados no sólo por las partes, sino además por eventuales compradores de la vivienda, durante el plazo mínimo de duración de cinco años. Este régimen cambia radicalmente, de modo que, mientras dichos contratos no se inscriban en el Registro de la Propiedad, la venta de la vivienda traerá consigo la finalización del arrendamiento. La pregunta que nos hacemos es: ¿realmente hacía falta esta modificación?
Creemos que no y que su principal efecto va a ser beneficiar a notarios y registradores de la propiedad, pues a partir de ahora es aconsejable para cualquiera que alquile una vivienda que inscriba el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, o puede quedarse sin casa de la noche a la mañana por venta de la misma a un tercero. No vemos en qué forma puede favorecer esta nueva regla el mercado del alquiler, pues lo que hace es generar incertidumbre a posibles arrendatarios. Antes no tenían que preocuparse por este tipo de eventualidad, y ahora sí.
No vemos tampoco que fuera una regla necesaria. El régimen anterior no generaba habitualmente casos en los que el comprador de una vivienda fuera engañado sobre la existencia de un arrendatario dentro, por razones obvias. La primera es que el comprador de una vivienda suele visitarla al menos una vez antes de comprarla, lo que normalmente es suficiente para percatarse de la existencia de otros habitantes diferentes del vendedor. La segunda es que el vendedor que ocultara este dato, que además era y sigue siendo de preceptiva manifestación al formalizar la escritura de compraventa, estaría cometiendo un delito de estafa, por lo que ahí estaba el sistema penal para prevenir estas situaciones. Es una situación que, sencillamente, no se daba prácticamente nunca. No era por lo tanto necesaria ninguna modificación para prevenirla, es sistema de incentivos legales vigente formulaba suficientemente bien.
La modificación que ahora introduce la Ley 4/2013 va a generar sin embargo un nuevo coste de transacción en los contratos de arrendamiento. Las Cortes le dejan al Gobierno que lo determine mediante la modificación de los aranceles de Notarios y Registradores que serán, no por casualidad, los más beneficiados por esta reforma. Ahora bien, con el nuevo régimen legal serán los arrendatarios los interesados en la inscripción de estos negocios, por lo que los gastos notariales, registrales y de gestión tendrán que pagarlos ellos, sin contar con el engorro que será para las partes que el contrato haya que celebrarlo ante Notario, en lugar de poder hacerlo en la propia vivienda o en la oficina del agente inmobiliario, como era costumbre hasta ahora.
A todo ello hay que sumar un nuevo gasto fiscal, pues la constitución de arrendamientos se encuentra gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, art. 7.1 B) TR de la LITP, encontrándose la cuota en torno a los 30 ?.
La Ley es muy parca en incentivos a los arrendadores para inscribir los contratos. Únicamente contempla la posibilidad de una resolución extrajudicial por vía notarial de los contratos inscritos en el Registro, que tiene como virtualidad principal el permitir que se anulen las inscripciones en cuestión en caso de abandono por el arrendatario del inmueble, aunque puede llegar a servir para iniciar procedimientos alternativos al de desahucio, como el de tutela jurisdiccional de derecho reales inscritos. En definitiva, poca cosa, al propietario no le va a interesar la inscripción del arrendamiento y será el arrendatario quien tenga que promoverla.
De todos estos costes de transacción el más relevante es en realidad el de la necesidad de reunir ante Notario al/los propietario/s con el arrendatario. El mercado del alquiler de viviendas no se desarrolla siempre entre propietarios y arrendatarios de una misma ciudad. Es muy común que los propietarios, todos o parte de ellos, como en las situaciones hereditarias, vivan lejos del lugar donde se encuentra el inmueble, y los portales de búsqueda de vivienda por Internet favorecen esta mayor amplitud geográfica de oferta que es muy beneficiosa para promover su incremento, lo que forma parte del propósito de la Ley.
Incrementar de forma artificiosa y sin que venga motivado por una previa necesidad real, los costes de transacción de los contratos supondrá beneficios para Notarios, Registradores y para la Hacienda Pública, pero no para los propietarios y los arrendatarios.
Guillermo Aguillaume Gandasegui.